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数据不会说谎 | 抓住新一轮房价上涨的信号

2021-07-14


从1998年

取消福利分房说起

很多年来,随着中国经济的飞速增长和住房分配制度的变革,尤其是1998年6月取消了福利分房,房地产行业作为国民经济的支柱型产业,它的发展带动了建材、冶金、机械、化工、机电以及金融、旅游、商业、服务业等各行各业的发展,房价则随着市场需求,呈现出一路上涨的态势。

从1999年住房分配货币化

到2020年疫情的冲击

1、中国房价变迁史:一条近乎45°的曲线

观察1999年~2021年的全国新建商品住宅销售均价走势:2000年约2000元/㎡,2010年上涨到约4700元/㎡,2020年上涨到约9800元/㎡, 2021年上涨到11000元/㎡,10年翻一番,20年翻两番。但在实际生活中,远不止2倍,在一线城市中,更是远高于平均涨幅。


2、2020年的疫情冲击下,房价却“铿锵有力”

2020年初,突然爆发的新冠疫情,对飞速发展的中国经济、乃至全球经济,都带来了罕见的挑战,各行各业都突然被摁下了“暂停键”。当时,《中欧商业评论》针对995家中小型企业受疫情影响的调查报告数据显示,34%企业的账上现金余额只能维持1个月,33%的企业可以维持2个月,18%的企业可以维持3个月。


从历史角度看,疫情和经济危机均会对经济和消费者信心造成影响。如2003年的非典,以及2008年受美国次贷危机冲击,消费者信心快速滑落,但随后政府出台政策,拉动经济,消费者信心也得到快速恢复。

经济出现这么大的危机,作为支柱型产业的房地产,却并没有如很多人的预期,被摁下“暂停键”,相比于其他行业,反而走出了“铿锵有力”的步伐,出现了房价加速的新一轮上涨的态势。

从数据解读

新一轮房价上涨已开启

1、全国70个大中城市的数据

1)新建商品房

根据国家统计局在2021年的6月中下旬所发布的70个大中城市(包括了4个一线城市、31个二线城市、35个三四线城市)的房价变化。

今年5月,70个大中城市中,新建商品住宅的价格有62个城市同比和环比均出现了上涨。其中,一线城市同比去年上涨了6%,二三线城市分别上涨了5%和3.8%。一线城市一年6%的涨幅,实际上已经高于购房的按揭贷款利率,二线城市5%的涨幅,也高于相当一部分人的贷款利率。

2)二手房

70个大中城市中,50个城市是环比上涨,53个城市是同比上涨,也就是说,大约只有不足20个城市是同比或环比持平或略有回落。其中一线城市二手房的住宅价格同比去年上涨10.8%,二三线城市二手房的价格是同比分别上涨了3.5%和2.6%。如果涨幅变化在0.5%-2%之间,属于正常的房价波动,所以这组数字说明:新一轮房价上涨开始,而且呈现出一个特点就是,一线城市领涨。

由上可见,不论是新房、二手房同比环比上涨的城市的数量,还是同比上涨的幅度,不论一线二线还是三线城市,整体都呈现出明显的房价上涨的特点,房价上涨仍然是今天的主要矛盾。

不过,房价的涨跌变化会呈现出城市之间轮动的特点。所以,当你看到了周边城市都出现了明显的上涨的现象时,其实大概率上涨离你所在的城市已经不远了。


2、全国的所有城镇住宅的房地产市场数据

1)全国新建商品住宅的平均价格

以2020年疫情发生这一年的全国平均房价为一个节点,我们来看看2019年和2021年的全国平均房价的变化趋势。根据国家统计局的相关统计显示:

2019年,全国平均房价约9295元/㎡;

2020年年底,75城房价破万的同时,全国平均房价达到了9980元/㎡;

进入2021年后,1月全国平均房价破万城市由75城上涨至77城,截止5月底,全国平均房价达到了10817元/㎡,约1.1万/㎡,房价正式进入万元时代。而去年同期,2020年1-5月,全国平均房价只有9638元/㎡。

由此可见,购房需求并没有因为疫情而下降,房价也并没有因为疫情的挑战被“暂停”,反而“铿锵有力”地一路向前:相比2019年,2020年全国平均房价同比上涨7.37%;相比2020年,2021年1-5月全国平均房价同比上涨了11.22%。




2)房地产企业的土地拍卖数据

其实,很多投资者或者消费者,更多的关注在更直接的房价本身,因为不经历土地拍卖的过程,对土地的价格并不敏感。其实,羊毛出在羊身上,土地价格最终都会通过房价传导给消费者,它是房价构成中,一项比重极大的成本。

中国指数研究院发布数据显示,2020年,全国300城市土地出让金总额为59827亿元,同比增加约19%。一线城市土地供需两旺,揽金总额同比上涨逾四成,北上广深收金同比均上涨;二线城市供求同比小幅上涨,楼面均价基本持平。这组数据相信会让很多人吃惊,因为很多人可能没有想到,2020年的经济困难,反而推动了土地价格上涨,这个19%的涨幅,更是最近的5年涨幅最大的一年。

看到以上这些数据,可能很多人会想到近些年密集出台的房地产调控的政策,尤其是当下“房住不炒、因城施政”的政策以及在这个大环境下,国家对于一些市场过热的城市的适时预警、及时纠偏,在这样的情况下,房价还会涨吗?


我们可以回顾一下,历年几次大的调控政策及紧随其后的房价变化:

商品房制度确定后,2001~2003年,全国房价小幅上涨,2003年8月,国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。2004年开始,房价开始如脱缰之野马,全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口,直到2014年才稍有停息。这个房价飞涨的过程中,N多调控政策密集出台,包括但不限于:

2004年831大限提高拿地“门槛”;

2005年房贷优惠政策取消,新老国八条等政策陆续出台;

2006年房贷利率再次上调、国六条出台,出台二手房营业税政策……新一轮调控大幕开启;

2008年受美国金融危机影响,央行宣布“双率”齐降、系列新政支持房地产(个人首次购买90平方以下普通住房,契税下调到1%,免征印花税、土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠,最低首付下调为20%。);

2009年5月开始为政策分水岭,在GDP保八的前提下,前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展,尤其是地方政府可自主出台救市政策,对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。后半年由于房价快速飙升,投机日盛,房地产宏观调控再次卷土重来。

2010年国务院出台”国十一条”、国土资源部再次出台了19条土地调控新政;

2011年,发布新“国八条”,上海、重庆房产税试点,加大保障性住房建设和供应;

2012年,全国40个城市住房信息系统联网;

2013年,调控进一步完善和加强,要求完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管(商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为)。

在这个过程中,虽然经历过严重的经济危机的影响,有过短暂的停滞,但是,房价却整体呈现“野马式”的飞涨,直到2013年的多重举措联合出台,才拽住这批“野马”的飞奔,房价稍有停息。




2016年以来,无论是城市层面还是金融机构层面,依然有诸多关于房地产的调控举措,但是实际情况依然是,虽然房价曾经出现过二三年的短期调整,但随后又开启了新一轮的房价上涨周期。

所以2021年,面对疫情过后仍然出现的房价上涨,引发了一个月内,包括上海、广州、深圳、杭州、合肥、郑州、福建南平等7个城市加码楼市调控等稳地价、稳房价、稳预期的政策。但从房价长周期的趋势规律来看,调控政策可能短期内对房价会有影响,带来一些波动,但大多数短期的波动都是一朵浪花,我们更应该关注的是影响房价的那些根本性的因素。

所以,我们要看到,房价进入到了新一轮的上涨周期,不管刚需还是投资,如果想跑赢社会财富的增长,更需要了解房价的变化趋势和规律,从数据变化中、从对市场的熟悉中,解读出关键的信号,该出手时就出手。