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22城首轮集中供地 | 成交10486亿,规模房企优势明显

2021-07-07

2021年6月29日,随着武汉首轮集中供地土拍结束,22座重点城市首轮集中供地全部在上半年完美收官。


整体来看,22城双集中供地是上半年百强投资的转折点,随着企业三道红线指标不断优化,二季度房企投资积极性显著提升,TOP50强投资力度已经升至去年二季度的高点。


从城市来看,随着22个重点城市首轮集中供地的落幕,城市间分化也变得愈加明显,部分城市热度较高,如重庆、深圳、厦门、杭州等,其中重庆、厦门楼板价涨幅均45%,也有部分城市的多数地块以底价成交,如沈阳、长春等,而最后集中供地的两个城市,上海和武汉的热度则相对较为平稳,尤其是上海的土拍政策在多维度、高精度的调控下,具有较为积极的意义。


随着第二、三批集中供地的来临,未来城市、企业间的洗牌与分化仍会加剧,其中龙头房企和国企、央企策略仍是率先“抢跑”,且优势显著,相较之下,中小房企拿地难度加大,仅能通过合作拿地或捡漏的方式参与。

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22城首轮集中供地成交10486亿元

2021年4月15日,长春打响了22城首轮集中供地的“第一枪”,虽然长春首场土地集中出让以平淡收场,但随后北京、深圳、杭州、重庆等热点城市首轮集中供地,地块竞争尤为激烈,多数房企不惜牺牲利润也要抢到目标地块。这主要是由于集中拍地时间间隔较长,部分热点城市长时间的土地“零增长”造成房企的“饥饿感”造成的。

 

6月25日,上海终于完成了首轮土地集中出让,从总金额来看,上海的成交总价在首批集中供地的22城中排第六位,但是在上海土拍政策高精度的调控下,上海作为一直以来的热点城市,首次集中供地整体较为平稳,无论是从区域分布、成交价格、拿地房企等多方面来看相对“平衡”,过热、过冷的现象均未出现。

 

不仅如此,上海还通过多维度调控,给房企预留了部分盈利空间,同时引入产业等出让条件也最大限度地提高了竞拍的准入门槛,强化了区域未来产业规划,推动五大新区战略发展需要,可谓经典。

 

在此之后,武汉作为22城中最后一个进行首轮集中供地的城市,也在6月29日落下帷幕,从成交情况来看,武汉共推出56宗地块,其中涉宅地块49宗,共计建面960.5万平方米,占2020年全年成交涉宅用地建面的33%。成交总价达778亿元,在第一批集中供地城市中位列前五,仅次于杭州、北京、南京和广州。但由于多数地块底价成交,平均成交溢价率仅9.3%。


图:首轮集中供地成交金额超过400亿的城市

数据来源:CRIC

至此,22座重点城市首轮集中供地已全部出炉,共计出让含宅地块782幅,成交金额达到10486亿元。在集中供地模式下,城市间的洗牌与分化在加剧,既有热度居高不下的城市,也有地块底价成交、甚至流拍的城市。

 

我们认为,集中供地政策本身无论是初衷还是“双集中”的方式,都会对“控制地价、抑制溢价”有一定的帮助,在具体实施的过程中需要根据各城不同的情况进行调整。在这其中上海多维度、精细化的调控方式有一定的借鉴意义。

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上半年新增货值百强门槛超百亿

22城双集中供地不仅仅是各大城市土地供应的转折点,也是上半年百强投资的转折点,随着企业三道红线指标不断优化,二季度,随着首批集中供地城市的开始集中供地,房企投资积极性显著提升,TOP50强投资力度已经升至去年二季度的高点。

 

截止2021年上半年末,新增货值百强门槛为105.1亿元,同比上涨32%。年内新增土储货值超过千亿的房企已达到13家。

 

从各梯队新增货值集中度来看,TOP1-10房企新增货值占百强房企的38%,较5月末提高2个百分点,TOP11-20强占比17%,与5月末保持一致,后50强房企新增货值仅占百强的19%。短期来看,强者恒强的趋势并未改变,在集中供地影响下投资集中度将进一步提升。

图:2021年1-6月百强房企各梯队新增货值集中度情况


数据来源:企业公告、CRIC监测

从单月拿地力度来看,在土地价格较高的城市如北京、杭州、南京、深圳等5月份集中供地后,6月份50强房企的投资力度有所下滑,单月投资金额为3110亿元,环比下滑37%,一方面是由于总价高城市的数量减少所致,另一方面规模房企经过积极补仓后,拿地步伐也有所放缓。

 

整体来看,2021年50强房企投资金额1.64万亿,与去年上半年相持平。“走势上呈现先抑后扬”,50强房企一季度投资力度延续了去年6月以来下滑的趋势,二季度在集中供地带动下,投资力度显著高于一季度与去年四季度,与2020年二季度的投资窗口期持平。

图:2020年1月-2021年6月50强房企单月投资额(单位:亿元)

数据来源:企业公告、CRIC监测

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规模房企在集中供地中率先“抢跑”

从房企的竞争格局来看,规模房企、国企、央企占据绝对优势。其中TOP50房企超过半数在22城中有所斩获,TOP30房企更是竞得双集中供地四成地块。

 

反之中小房企生存环境堪忧,只能通过联合拿地、抱团取暖的方式参与。目前看来“中小型房企+地方平台公司”是较为主流的合作模式,规模房企相对更倾向于独立拿地。

 

由此可见,规模房企策略仍是聚焦首轮集中拍地,一方面资金优势可以“先发制人”,另一方面“抢跑”首轮双集中地块既可以在年末形成部分可售货值,也为二、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。

 

但考虑到融资环境并未发生宽松的转变,头部房企首发领跑的同时,同样需要兼顾三道红线、融资监管、现金流等多方面压力。在上半年积极补充货值后,预计投资的脚步将略有放缓。

 

因此,对于中小房企而言,核心城市第二、三轮集中供地将成为投资的窗口期与机遇期,尤其类似武汉这样土拍调控相对宽松、拿地门槛较低的核心城市,是中小房企补充优质土储的首选。


整体而言,随着集中供地第一轮结束,核心城市土地供应暂告一段落,预计7月份房企工作重心将继续偏向销售、回款等方面。

 

未来房企投资力度、投资积极性仍与集中供地紧密相关,市场热度、投资氛围将形成潮汐式变化,行业内的洗牌也将持续,龙头房企、国企和央企的优势持续放大。

 

对于未能成功拿地的企业,尤其中小房企来说,及时转移战略布局、拓宽拿地渠道将是获得新增土储、保证企业持续运营的重要方式,但如何在权益和规模之间做取舍,将是此类房企面临的一大考验。尤其是第一轮规模房企“厮杀”之后,第二批集中供地或将是中小房企争夺的绝佳时机。与此同时,在差异化投资策略下,企业仍应关注核心三四线城市以及非公开招拍挂市场。

本文转载自:丁祖昱评楼市